Ипотека или аренда квартиры, что на самом деле выгоднее и лучше?

Жилищный вопрос стоит для миллионов семей в России. Из этого числа только небольшая часть может позволить себе покупку недвижимости за собственные средства. Остальным приходится рассматривать варианты: взять ипотеку или снимать, что лучше и выгоднее? Однозначно ответить на этот вопрос практически невозможно. Для каждой конкретной семьи и каждого конкретного случая ответ будет отличаться. Попробуем разобрать, в каких случаях аренда выгоднее ипотеки, и наоборот.

Ипотека: плюсы и минусы

Ипотека — целевой долгосрочный банковский кредит, который выдаётся на покупку жилья. Оно же выступает залогом по обязательствам заемщика. Условия предоставления ипотечных кредитов зависят от конкретного банка и его договоренностей с застройщиком. В среднем процентные ставки составляют 9-16% годовых, а срок — до 30 лет. Обычно предоставляется в размере не более 80% от стоимости жилья. Таким образом, при покупке квартиры покупатель платит застройщику или владельцу не менее 20%, а остальную часть за него выплачивает банк.

Преимущества ипотеки

Главный плюс состоит в том, что заёмщик использует деньги банка для покупки квартиры. Жильё сразу оформляется в его собственность. До полного погашения кредита на неё накладывается обременение — заемщик не может продать, поменять, подарить недвижимость без согласия банка. В некоторых случаях договором может устанавливаться запрет на передачу в аренду без согласования с банком. В остальном владелец свободно распоряжается своей квартирой, чего нельзя сказать об арендаторе, который в значительной мере зависит от арендодателя.

К преимуществам также можно отнести доступность ипотечных кредитов. Обязательства заемщика надежно обеспечены ликвидным залогом, а размер первоначального взноса страхует кредитора от колебаний цен на недвижимость. Поэтому банки охотно выдают ипотеку и предъявляют достаточно лояльные требования к заемщикам.

Значимым дополнительным плюсом можно назвать фиксацию стоимости недвижимости. Если копить в течение 10 лет, можно столкнуться с тем, что к этому времени цены на рынке значительно возрастут, и собранной суммы будет уже недостаточно для приобретения устраивающей вас квартиры. Поэтому может быть целесообразным купить её сейчас в ипотеку. Также исключаются риски, связанные с инфляцией и колебаниями валютных курсов. Независимо от этих факторов, сумма кредита и размер обязательных платежей по нему остаются неизменными в течение всего периода действия ипотечного договора. Но так происходит не всегда и зависит от прописанных условий.

Недостатки ипотеки

Среди минусов можно назвать следующие особенности:

• Риск потерять жильё. Квартира находится в залоге у банка, и при возникновении значительной просрочки кредитор может её забрать.
• Обременение на квартиру. Нельзя проводить сделки по отчуждению до полного погашения кредита.
• Значительная переплата. При большом сроке кредитования заемщик может в виде процентов переплатить банку тройную и более фактическую стоимость жилого помещения.
• Необходимость ежемесячного внесения платежей не менее фиксированной суммы. В случае потери работы или других обстоятельств долговая нагрузка может оказаться неподъемной. В результате банк получает право наложить взыскание на квартиру.

Кроме того, для получения ипотеки заемщику необходимо накопить деньги на первоначальный взнос и иметь достаточный уровень официального дохода. С неофициальным годовой процент, скорее всего, будет выше.

Кому подойдет ипотека

Исходя из перечисленных плюсов и минусов, можно говорить, что ипотека подходит для семей или одиноких людей, которые хотят купить собственное жилье, но не могут сразу оплатить всю его стоимость. Для уверенного и комфортного исполнения обязательств заемщик должен иметь стабильный и достаточный уровень дохода.

Аренда: плюсы и минусы

Аренда — традиционный способ решения жилищной проблемы. К съему прибегают, как одинокие люди, ещё не успевшие вступить в брак, так и целые семьи с детьми. Принципы аренды просты. Арендатор ежемесячно платит владельцу съемной квартиры арендную плату и проживает в ней.

Преимущества аренды

Главный плюс аренды жилья в её доступности. Не нужны достаточно крупные сбережения. Если у вас есть сумма на оплату 2-3 ежемесячных платежей, то уже смело можно арендовать выбранную недвижимость. Размер арендной платы, в большинстве случаев, оказывается меньше по сравнению с платежами по ипотеке за аналогичную жилплощадь. Поэтому съем квартиры — это более доступный вариант.

Дополнительным преимуществом является свобода и большое пространство для маневра. Арендатор может найти жильё на нужный ему срок. Всегда можно подыскать жилплощадь в нужном районе, например, поближе к текущему месту работы. Если изменились обстоятельства, или квартира перестала устраивать по тем или иным параметрам, не составляет проблемы её сменить.

Арендатор не берет на себя жесткие обязательства, как при ипотеке. Если у него ухудшилось финансовое положение, и он не имеет возможности платить за аренду по текущей цене, то никаких серьезных последствий для него не наступает. Он может просто подобрать более дешевое и переехать.

Недостатки аренды

• При всех плюсах есть и немало минусов. Главный из них в том, что при аренде вы ничего не приобретаете, а только оплачиваете право пользования съемной жилплощадью. Сама же квартира остается в собственности арендодателя.
• Арендатор существенно ограничен в своих возможностях распоряжаться предоставленной жилплощадью. Он не может сделать ремонт, и вынужден пользоваться имеющейся отделкой. Часто арендодатели запрещают заводить домашних животных, приводить шумные компании и т.д. Периодически приходится отчитываться перед собственником об оплате коммунальных услуг, о состоянии недвижимости.
• Большим минусом является значительная зависимость от арендодателя, особенно в условиях неофициального съема. Владелец практически в любой момент может поднять размер арендной платы или попросить освободить жилплощадь, не особо беспокоясь по поводу обоснования.

В целом арендатору приходится мириться со всеми минусами, связанными с отсутствием собственного жилья.

Кому подойдет аренда

Подойдёт для людей, которые не имеют достаточных сбережений для оплаты первоначального взноса на ипотеку или не уверены в том, что смогут регулярно вносить платежи по кредиту. Так же это вариант для тех, кто в принципе не заинтересован в покупке жилья. Например, если человек приехал в Москву поработать в течение нескольких лет, то ему нет смысла покупать квартиру. Снимать могут студенты, одинокие люди, молодые семейные пары, которые ещё не определились со своей дальнейшей стратегией по недвижимости.

Некоторые люди пользуются арендой для дополнительного дохода. Например, семья может сдавать свою трехкомнатную квартиру в центре (если такая имеется), а для проживания снимать бюджетное жилье в спальном районе. Разница может составить внушительную сумму, способную существенно поправить семейный бюджет.

Что выгоднее — ипотека или аренда?

Традиционно считается, что ипотека всегда выгоднее аренды. Обоснованием здесь приводится тот факт, что вы получаете жилую площадь в собственность и платите уже за неё. Таким образом, ежемесячные ипотечные платежи можно рассматривать как своеобразное инвестирование в уже купленную квартиру. Арендная же плата — это платежи «дяде» которые нисколько не приближают вас к получению собственной недвижимости.

На первый взгляд, эти рассуждения верны. Однако если вооружиться калькулятором и просчитать разные варианты, то окажется, что не всё так однозначно.

Пример расчета с минимальным первоначальным взносом

Для примера возьмем ситуацию, когда семья покупает квартиру в Москве стоимостью 10 миллионов рублей в ипотеку. Процентная ставка по кредиту составляет 12% годовых. Семья не располагает большими сбережениями, поэтому подает заявку с минимальным первоначальным взносом, который составляет 2 миллиона рублей. Чтобы минимизировать размер ежемесячных платежей, запрашивается достаточно длинный срок кредитования – 25 лет.

Нужно отметить, что такая ситуация типична для российского рынка ипотечного кредитования. Требования банков к потенциальным заемщикам становятся всё более лояльными. Поэтому многие люди получили возможность оформлять с минимальными накоплениями и не самым высоким регулярным доходом. Часто кредит берут даже для выплаты первоначального взноса. Большинство займов в структуре российского ипотечного рынка составляют кредиты, оформленные с минимальным первым взносом. При этом значительная их часть берётся на длинные сроки для снижения периодических выплат.

В нашем примере заемщик берет кредит на 8 миллионов рублей. При этом сумма аннуитетного платежа составит 84 258 рублей в месяц. И так на протяжении 25 лет… Проблема ещё заключается в том, что по условиям аннуитета в начальный период кредитования львиная доля этих средств будет направляться на оплату банковских процентов. Так, в нашем случае, первый месяц погашение процентов будет направлено 80 000 рублей, а погашение кредита – всего 4 258 рублей.

Не трудно посчитать, что в течение первого года кредитования заемщик заплатит банку около 955 тысяч рублей. При этом его задолженность уменьшится всего на 54 тысячи. В доход банку же пойдет около 900 тысяч рублей в виде процентов.

Доли процентов и погашения тела кредита в структуре ежемесячных платежей сравняются через почти 20 лет. Далее всё большая часть платежа будет идти на погашение кредита. Примерно в это же время (через 20 лет) заемщик погасит только половину долга перед банком. За весь срок кредитования он заплатит 25 277 381 рублей, то есть переплатит в более, чем 3 раза.

Финансовые проблемы

Теперь представим, что через 20 лет заемщик столкнулся с финансовыми проблемами и не смог гасить ипотеку. Банк обращает взыскание на квартиру и продает её. За это время клиент уже выплатил более 20 миллионов рублей. Еще 5 миллионов банк забирает от продажи в счет погашения долга. Заемщику же достается оставшаяся часть от продажной стоимости. В течение 20 лет неизвестно, что произойдёт с ценами на недвижимость, в любом случае, это уже будет «вторичка». Поэтому хорошо если он получит 3 миллиона с поправкой на инфляцию. В итоге получается, что заемщик в общей сложности оказался в минусе на многие миллионы рублей и остался без жилья.

Пример ипотеки с солидным первоначальным взносом

Намного выгоднее будет ипотека в том случае, если у заемщика есть возможность внести первоначальный взнос, равный половине стоимости квартиры — 5 миллионов рублей. В этом случае можно оформить кредит, например, на срок 8 лет с ежемесячной выплатой по 81,2 тысячи. При этом с первого же месяца на погашение долга будет идти всё равно меньше, чем на проценты: соответственно 31,2 и 50 тысяч рублей. Половину долга заемщик выплатит уже через 5 лет, а всего за весь период кредитования заплатит около 7,8 миллиона. Таким образом, переплата составит 2,8 миллиона, что разительно отличается от первого варианта.

Гибридный вариант

Очевидно, что для заемщика из первого примера аренда будет намного выгоднее, а для второго примера – наоборот. Поэтому в качестве рациональной альтернативы семье с 2 миллионами рублей на первоначальный взнос можно предложить другой вариант. Они могут снять бюджетное жильё по цене 40 тысяч рублей в месяц. Свои 2 000 000 они банально кладут на депозит в банк (самый низкодоходный вариант вложений) и ежемесячно пополняют его на 44 тысячи рублей. В результате они расходуют ту же сумму, что платили бы по ипотеке, только на аренду уходит 40 тысяч, а остаток идёт на пополнение фонда. В результате для сбора на депозите суммы в 5 миллионов потребуется 3 года (годовая ставка 13% + сложный процент). Это приблизительный расчёт, так как мы не знаем инфляцию и рост цен в будущем. После этого можно будет оформить ипотеку по второму варианту – на 8 лет с первоначальным взносом 5 миллионов.

Если применить такую схему, то полностью рассчитаться за жильё получится за 11 лет. При этом общая сумма расходов составит около 13 000 000 рублей. Таким образом получаете на 14 лет раньше квартиру в полную собственность и экономите 14 000 000.

Выводы

Если вы располагаете достаточной суммой для внесения первоначального взноса, и можете оформить кредит на сравнительно короткий срок, то ипотека для вас будет более выгодным вариантом по сравнению с арендой.

Если же денег недостаточно, то выгоднее комбинировать оба варианта. Снимайте жильё, пока не соберете достаточную сумму для взноса в 50% и оформляйте ипотеку на более выгодных условиях. Запомните – чем дольше срок, тем больше вы переплатите. А переплаты, как вы сами убедились, просто огромны.